Chi acquista casa per la prima volta scopre spesso l’entità reale dei costi accessori solo negli ultimi giorni prima del rogito, quando il conteggio delle spese notarili e delle imposte arriva sul tavolo del notaio. Non è una situazione rara: le imposte sull’acquisto immobiliare sono frammentate tra voci diverse — registro, ipotecaria, catastale, imposta sostitutiva sul mutuo — e vengono percepite come un blocco unico solo nel momento meno opportuno.
Questa guida raccoglie tutte le voci di costo da preventivare, con esempi numerici concreti, per chi sta pianificando l’acquisto di una casa con mutuo nel 2026. Per una panoramica più ampia sulla scelta del finanziamento, la guida completa al mutuo casa 2026 tratta anche gli altri aspetti da conoscere.
Le imposte da versare al rogito
Al momento del rogito, chi acquista la prima casa deve versare tre imposte principali: l’imposta di registro, pari al 2% del valore catastale dell’immobile (contro il 9% applicato alla seconda casa, una differenza che su un valore catastale di 100.000 euro si traduce in 7.000 euro di imposta in più), l’imposta ipotecaria, fissa a 50 euro, e l’imposta catastale, altrettanto fissa a 50 euro.
Chi acquista da un’impresa costruttrice, invece che da un privato, applica un regime diverso basato sull’IVA: 4% per la prima casa contro il 10% per la seconda casa o per gli acquisti da costruttore che non beneficiano dell’agevolazione prima casa.
A queste imposte si aggiunge, per chi stipula un mutuo collegato all’acquisto, l’imposta sostitutiva sul finanziamento, che sostituisce le imposte ordinarie che sarebbero altrimenti dovute sul contratto di mutuo.
Per la prima casa questa imposta è fissata allo 0,25% dell’importo finanziato, un livello molto più contenuto rispetto al 2% applicato ai mutui per la seconda casa: su un finanziamento di 160.000 euro, la differenza tra i due regimi si traduce in 400 euro per la prima casa contro 3.200 euro per la seconda casa, una differenza tutt’altro che trascurabile.
L’onorario del notaio: la voce più variabile
L’onorario del notaio rappresenta una delle voci di spesa più significative e, al tempo stesso, una delle più variabili da un professionista all’altro, perché la tariffa notarile fissa è stata abolita nel 2012 e oggi ogni notaio è libero di stabilire il proprio compenso in base alla complessità dell’atto, al valore dell’immobile e alla zona geografica.
Per una prima casa di valore medio, l’onorario del notaio per il solo atto di compravendita si colloca generalmente in un intervallo tra 1.500 e 3.500 euro, a cui va aggiunta l’IVA al 22%. Chi stipula contestualmente anche un mutuo deve considerare un secondo atto notarile, quello di finanziamento, con un costo aggiuntivo che si aggira generalmente tra 1.000 e 2.000 euro, incluse l’imposta sostitutiva già citata e le altre spese vive collegate all’atto.
Un aspetto importante da conoscere, e spesso trascurato dagli acquirenti meno esperti, è che la scelta del notaio spetta sempre all’acquirente: anche quando la banca propone un notaio di propria fiducia o convenzionato, non esiste alcun obbligo di accettare questa proposta, ed è sempre possibile designare un professionista scelto autonomamente.
Dal 2015, inoltre, è possibile richiedere preventivi notarili gratuitamente attraverso il portale del Consiglio Nazionale del Notariato: richiedere almeno due o tre preventivi prima di formalizzare l’incarico può fare risparmiare diverse centinaia di euro, considerando che il costo può variare anche del 30-50% tra un professionista e l’altro per lo stesso tipo di atto.
La commissione dell’agenzia immobiliare
Per chi acquista tramite un’agenzia immobiliare, la provvigione richiesta si aggira generalmente tra il 2% e il 3,5% del prezzo di vendita, applicata separatamente sia al venditore che all’acquirente, oltre all’IVA del 22% su questa cifra. Su un acquisto di 250.000 euro, considerando una provvigione media del 3%, la spesa per l’acquirente si traduce in circa 7.500 euro più IVA, una voce che va sempre messa a budget insieme alle altre spese accessorie quando si valuta un immobile intermediato da un’agenzia.
Un dettaglio poco conosciuto riguarda la trasparenza di questa voce: il notaio è tenuto a inserire nell’atto di compravendita i dati dell’agenzia intermediaria e il compenso pattuito, e omettere questa informazione può comportare conseguenze fiscali sia per l’acquirente che per il venditore.
I costi specifici legati al mutuo
Oltre all’imposta sostitutiva già trattata, chi richiede un mutuo deve considerare altre voci di costo specifiche del finanziamento. La perizia sull’immobile, richiesta dalla banca per verificarne il valore effettivo, ha generalmente un costo compreso tra qualche centinaio di euro e circa 500 euro, a seconda della complessità dell’immobile e della zona.
Le spese di istruttoria della pratica, applicate dalla banca per l’esame della domanda di mutuo, variano da istituto a istituto, ma complessivamente i costi legati al mutuo (perizia, istruttoria, imposta sostitutiva, eventuali assicurazioni obbligatorie) possono ammontare a circa il 4% dell’importo finanziato.
Un aspetto fiscale rilevante da conoscere riguarda la detraibilità di alcune di queste spese: le spese notarili per la stipula dell’atto di mutuo sono detraibili al 19%, insieme agli interessi passivi, fino a un massimo complessivo di 4.000 euro annui di spesa detraibile. Le spese per l’atto di compravendita dell’immobile, invece, non sono detraibili fiscalmente, una distinzione importante che spesso genera confusione tra gli acquirenti alla prima esperienza.
Un esempio numerico completo
Per dare un’idea concreta dell’incidenza complessiva di tutte queste voci, si può considerare l’acquisto di una prima casa da 200.000 euro tramite mutuo, acquistata da un privato con intermediazione di un’agenzia al 3% di provvigione.
In questo scenario tipico, le spese accessorie complessive (imposte di registro/ipotecaria/catastale, onorario notarile per compravendita e mutuo, provvigione di agenzia, costi bancari del finanziamento) si aggirano generalmente tra il 10% e il 15% del prezzo dell’immobile per la prima casa con mutuo, una cifra che su un acquisto di questo valore si traduce in circa 20.000-30.000 euro complessivi da mettere a budget oltre al prezzo dell’immobile e all’anticipo richiesto dalla banca.
Per una seconda casa, dove non si applicano le agevolazioni fiscali previste per l’abitazione principale, l’incidenza percentuale delle spese accessorie sale ulteriormente, principalmente per effetto dell’imposta di registro al 9% invece che al 2%, una differenza che da sola può rappresentare diverse migliaia di euro in più rispetto all’acquisto della prima casa.
Come pianificare correttamente il budget
La lezione più importante che emerge da questa panoramica è che il prezzo dell’immobile e l’importo del mutuo non rappresentano l’intero costo dell’operazione. Prima di avviare concretamente la ricerca di una casa, conviene fare una stima realistica di tutte le voci accessorie descritte in questa guida, includendo un margine di sicurezza per eventuali imprevisti, invece di scoprire l’entità reale dei costi solo a pochi giorni dal rogito, quando i margini di manovra per rinegoziare o riorganizzare il proprio budget sono molto più limitati.
Vale anche la pena ricordare che, per chi accede al Fondo di Garanzia Prima Casa dedicato agli under 36, la garanzia statale riguarda esclusivamente la quota capitale del mutuo, non le spese accessorie descritte in questa guida, che restano quindi a carico dell’acquirente indipendentemente dall’accesso a questo strumento di sostegno.
Domande frequenti
Quanto costa il notaio per comprare una prima casa con mutuo? Generalmente tra 4.000 e 6.000 euro per l’atto di compravendita, più 1.000-1.500 euro per l’atto di mutuo, per un immobile di valore medio, ma il costo varia molto da un professionista all’altro.
Le spese notarili sono detraibili dalle tasse? Solo quelle relative all’atto di mutuo, insieme agli interessi passivi, sono detraibili al 19% fino a un massimo di 4.000 euro annui complessivi. Le spese per l’atto di compravendita non sono detraibili.
Qual è la differenza di imposta di registro tra prima e seconda casa? Il 2% per la prima casa contro il 9% per la seconda casa, calcolato sul valore catastale dell’immobile: una differenza significativa che va sempre considerata nella pianificazione del budget.
Sono obbligato ad accettare il notaio proposto dalla banca? No, la scelta del notaio spetta sempre all’acquirente, anche quando la banca propone un professionista convenzionato. È sempre possibile scegliere un notaio di propria fiducia.
Quanto incidono complessivamente le spese accessorie sull’acquisto di una prima casa con mutuo? Generalmente tra il 10% e il 15% del prezzo dell’immobile, considerando imposte, onorario notarile, eventuale provvigione di agenzia e costi specifici del mutuo.
Conclusione
Comprare casa con un mutuo comporta una serie di costi accessori che, sommati, possono incidere significativamente sul budget complessivo dell’operazione, ben oltre il prezzo dell’immobile e l’anticipo richiesto dalla banca.
Conoscere in anticipo ogni singola voce — imposte, onorario notarile, eventuale provvigione di agenzia, costi specifici del finanziamento — e richiedere sempre più preventivi prima di scegliere il notaio sono le due strategie più concrete per arrivare al rogito senza sorprese economiche dell’ultimo minuto. Per un quadro completo su tutti gli altri aspetti della scelta del mutuo, dalla scelta del tasso alle agevolazioni disponibili, la guida completa al mutuo casa 2026 raccoglie tutte le informazioni utili in un unico punto di riferimento.