Tra i tre elementi che compongono il calcolo dell’ISEE — redditi, patrimonio mobiliare e patrimonio immobiliare — è proprio la componente patrimoniale a generare il maggior numero di dubbi e di errori in fase di compilazione della DSU.
Il 2026 porta con sé alcune novità rilevanti su questo fronte, dall’ingresso ufficiale delle criptovalute nel patrimonio mobiliare alla conferma delle esclusioni introdotte negli anni precedenti per titoli di Stato e buoni postali. Questa guida analizza nel dettaglio come si calcolano queste due componenti. Per un quadro più ampio sull’ISEE, la guida completa all’ISEE 2026 approfondisce anche gli altri temi collegati.
Come si calcola il patrimonio mobiliare
Il patrimonio mobiliare comprende tutti i rapporti finanziari intestati ai componenti del nucleo familiare: conti correnti bancari o postali, libretti di deposito, conti deposito, carte prepagate con IBAN, titoli di Stato, obbligazioni, azioni, fondi di investimento, buoni fruttiferi postali, polizze assicurative di risparmio con valore di riscatto e, dal 2026, anche le criptovalute possedute al 31 dicembre dell’anno di riferimento.
Per ogni singolo rapporto finanziario, la normativa richiede due valori distinti: il saldo contabile attivo al 31 dicembre del secondo anno precedente a quello di presentazione della DSU (quindi il 31 dicembre 2024 per l’ISEE 2026), al lordo degli interessi maturati, e la consistenza media annua riferita al medesimo periodo, se questa risulta superiore al saldo di fine anno.
Nel calcolo finale del patrimonio mobiliare viene generalmente considerato il valore più alto tra questi due dati, salvo specifiche eccezioni previste dalla normativa per particolari movimentazioni verificatesi durante l’anno, come acquisti immobiliari o incrementi significativi di altre componenti patrimoniali avvenuti nel corso del periodo di riferimento.
Sul totale del patrimonio mobiliare complessivo del nucleo familiare si applica una franchigia, che per il 2026 risulta aumentata rispetto agli anni precedenti, passando da 6.000 a 10.000 euro: la parte di patrimonio mobiliare che non eccede questa soglia non incide sul calcolo finale dell’indicatore.
L’esclusione dei titoli di Stato e delle criptovalute
Una delle agevolazioni più significative introdotte negli anni recenti, e confermata anche per il 2026, riguarda l’esclusione dal calcolo del patrimonio mobiliare dei titoli di Stato italiani — BOT, BTP, CCT — e dei buoni fruttiferi postali, fino a un importo complessivo di 50.000 euro per nucleo familiare.
Va sottolineato un punto spesso equivocato: questa esclusione non significa che questi strumenti non vadano dichiarati nella DSU. Vanno comunque indicati con tutti i dati richiesti; è solo nella fase successiva di calcolo dell’indicatore che l’importo, fino alla soglia dei 50.000 euro, viene sottratto dal totale del patrimonio mobiliare rilevante.
La novità più rilevante per il 2026 riguarda invece le criptovalute, che entrano ufficialmente e obbligatoriamente nel calcolo del patrimonio mobiliare, indipendentemente dal wallet o dall’exchange utilizzato per la loro detenzione.
A differenza dei titoli di Stato, per le criptovalute non è prevista alcuna soglia di esclusione: il loro valore, calcolato al 31 dicembre dell’anno di riferimento, concorre interamente alla determinazione del patrimonio mobiliare complessivo del nucleo. Non dichiarare le criptovalute possedute costituisce un’omissione sanzionabile, un aspetto che vale la pena tenere bene a mente considerando la crescente diffusione di questi strumenti anche tra i risparmiatori non professionali.
Come si calcola il patrimonio immobiliare
Il patrimonio immobiliare comprende il valore di tutte le case, i terreni e i fabbricati posseduti dai componenti del nucleo familiare al 31 dicembre dell’anno di riferimento, calcolato generalmente sulla base del valore catastale rivalutato secondo i coefficienti previsti dalla normativa fiscale, non sul valore di mercato dell’immobile.
Per ogni immobile occorre indicare con precisione la quota di possesso, un dato che incide direttamente sul valore attribuito a ciascun componente del nucleo che ne è proprietario, anche in caso di comproprietà con soggetti esterni alla famiglia.
Per l’abitazione principale, cioè l’immobile nel quale il nucleo dimora abitualmente, è prevista una franchigia specifica sul valore immobiliare, che per l’ISEE ordinario 2026 è pari a 52.500 euro. Questa franchigia risulta significativamente più bassa rispetto a quella prevista per il nuovo ISEE per la famiglia e l’inclusione sociale, applicabile solo per specifiche prestazioni e descritta nel dettaglio nella guida dedicata all’ISEE per la famiglia e l’inclusione sociale 2026.
Il mutuo residuo e la sua incidenza
Per chi ha acquistato la propria abitazione principale tramite mutuo e sta ancora rimborsando il finanziamento, la normativa prevede la possibilità di dedurre dal valore dell’immobile il capitale residuo del mutuo ancora da restituire, riducendo così l’incidenza patrimoniale netta dell’abitazione principale sul calcolo complessivo dell’ISEE.
Questa deducibilità, combinata con la franchigia specifica sulla prima casa, permette in molti casi di azzerare o ridurre significativamente il peso dell’abitazione principale sul calcolo del patrimonio immobiliare, soprattutto per chi ha acceso il mutuo relativamente di recente e ha ancora un debito residuo consistente.
Gli errori più frequenti nel calcolo patrimoniale
Tra gli errori più comuni riscontrati nella dichiarazione del patrimonio, oltre alla già citata confusione tra saldo e giacenza media dei conti finanziari, figura la sottostima del patrimonio immobiliare, spesso legata a un’errata indicazione della quota di possesso o a una rendita catastale non aggiornata rispetto a variazioni intervenute nel corso dell’anno, come una successione ereditaria o una compravendita.
Verificare sempre i dati catastali aggiornati tramite una visura, invece di fare riferimento a documenti datati, permette di evitare discrepanze che potrebbero emergere in un successivo controllo da parte degli enti competenti.
Un altro errore frequente riguarda la dimenticanza di rapporti finanziari secondari, come conti dormienti con saldo minimo, libretti di risparmio non più utilizzati ma ancora formalmente attivi, o piccole quote di partecipazione in fondi di investimento aperti anni prima e poi non più monitorati attivamente: tutti questi rapporti vanno comunque dichiarati, anche quando il loro valore individuale appare trascurabile rispetto al patrimonio complessivo del nucleo.
Domande frequenti
Le criptovalute vanno dichiarate anche se detenute su un exchange estero? Sì, dal 2026 le criptovalute vanno dichiarate nel patrimonio mobiliare indipendentemente dal wallet o dall’exchange utilizzato, italiano o estero.
Qual è la differenza tra saldo e giacenza media di un conto corrente? Il saldo è l’importo presente sul conto a una data precisa, generalmente il 31 dicembre; la giacenza media è invece il valore medio del conto calcolato sull’intero anno di riferimento.
Fino a quale importo sono esclusi i titoli di Stato dal patrimonio mobiliare? Fino a 50.000 euro complessivi per nucleo familiare, ma vanno comunque dichiarati nella DSU anche quando rientrano in questa soglia di esclusione.
Il mutuo residuo riduce il valore dell’abitazione principale nell’ISEE? Sì, il capitale residuo del mutuo può essere dedotto dal valore dell’immobile, riducendo l’incidenza patrimoniale netta dell’abitazione principale sul calcolo complessivo.
Devo dichiarare un conto con saldo quasi pari a zero? Sì, tutti i rapporti finanziari intestati ai componenti del nucleo vanno dichiarati, indipendentemente dall’importo, anche quando appare trascurabile.
Conclusione
Il calcolo del patrimonio mobiliare e immobiliare resta la parte più tecnica e delicata della dichiarazione ISEE, soprattutto per il 2026, con l’ingresso ufficiale delle criptovalute e la conferma delle esclusioni per titoli di Stato e buoni postali.
Raccogliere con precisione i dati su saldo e giacenza media di ogni rapporto finanziario, verificare i valori catastali aggiornati degli immobili posseduti e non dimenticare i rapporti finanziari secondari sono le attenzioni che permettono di ottenere un ISEE calcolato correttamente, senza il rischio di superare inconsapevolmente una soglia rilevante per l’accesso a bonus e agevolazioni. Per completare il quadro su tutti gli altri aspetti dell’ISEE, la guida completa all’ISEE 2026 raccoglie tutti gli articoli di riferimento collegati.