Con l’arrivo dell’autunno, per milioni di proprietari immobiliari italiani si avvicina il secondo e ultimo appuntamento con l’Imposta Municipale Propria. Dopo l’acconto versato a giugno, il 16 dicembre 2026 scade il saldo IMU, il conguaglio che chiude i conti con il proprio Comune sulla base delle aliquote definitive deliberate per l’anno in corso.
È una scadenza che riguarda seconde case, immobili commerciali, terreni edificabili e alcune categorie particolari di abitazione principale, ma che continua a generare dubbi su calcolo, esenzioni e modalità di pagamento. Questa guida fa chiarezza su tutto quello che serve sapere prima del 16 dicembre.
Chi deve pagare l’IMU e chi ne è esente
Il primo dubbio che si presenta ogni anno è capire se si è davvero soggetti al pagamento. La regola generale è semplice: l’IMU si applica al possesso di immobili diversi dall’abitazione principale. Rientrano quindi nell’obbligo di versamento le seconde case, gli immobili concessi in locazione o comodato, i negozi, gli uffici, i capannoni e le aree edificabili.
L’abitazione principale non di lusso resta invece esente dal 2014, quando è stata introdotta l’esclusione per gli immobili accatastati nelle categorie A/2, A/3, A/4, A/5, A/6 e A/7, comprese le relative pertinenze. Per abitazione principale si intende l’immobile nel quale il possessore dimora abitualmente e ha la residenza anagrafica: se questi due requisiti non coincidono, ad esempio perché si vive altrove per lavoro, l’agevolazione può decadere.
Restano invece soggette all’imposta, anche se si tratta della prima casa, le abitazioni di lusso accatastate nelle categorie A/1, A/8 e A/9, per le quali è prevista comunque una detrazione fissa che riduce l’importo dovuto.
Tra le agevolazioni ancora attive nel 2026 merita attenzione la riduzione del 50% della base imponibile per gli immobili concessi in comodato gratuito tra genitori e figli, applicabile a determinate condizioni: il comodato deve essere registrato, il comodante deve possedere al massimo un altro immobile in Italia oltre a quello concesso e alla propria abitazione principale, ed entrambe le abitazioni devono trovarsi nello stesso Comune. Anche gli immobili locati a canone concordato beneficiano di una riduzione del 25% dell’imposta.
Come si calcola il saldo di dicembre
Il meccanismo di calcolo dell’IMU segue una logica in due tempi che spesso genera confusione. L’acconto versato il 16 giugno viene calcolato applicando le aliquote e le detrazioni deliberate dal Comune per l’anno precedente, il 2025, semplicemente perché a giugno le aliquote definitive del 2026 non sono ancora pubblicate.
Il saldo di dicembre, invece, rappresenta il conguaglio calcolato sull’imposta complessivamente dovuta per l’intero 2026, sulla base delle aliquote definitive che ogni Comune pubblica sul portale del Ministero dell’Economia e delle Finanze entro il 28 ottobre.
In pratica, il calcolo del saldo si fa così: si determina l’imposta annua totale applicando le aliquote 2026 del proprio Comune, poi si sottrae quanto già versato con l’acconto di giugno. Se il Comune ha alzato le aliquote rispetto al 2025, il saldo di dicembre risulterà più alto della metà dell’acconto già versato; se le ha lasciate invariate o le ha abbassate, il saldo potrebbe risultare più contenuto o, in casi particolari, generare un credito.
Per determinare la base imponibile occorre partire dalla rendita catastale dell’immobile, rivalutarla del 5% e moltiplicarla per il coefficiente previsto in base alla categoria catastale: 160 per le abitazioni, ma con moltiplicatori diversi per uffici, negozi e altre destinazioni. Su questo valore si applica poi l’aliquota deliberata dal Comune, che può variare in modo significativo da un territorio all’altro entro i limiti stabiliti dalla normativa nazionale.
Un esempio pratico aiuta a chiarire il meccanismo: con un’aliquota indicativa applicata a un immobile con una determinata rendita catastale, l’imposta annua complessiva potrebbe risultare pari a circa 1.246 euro, da versare per metà a giugno (circa 623 euro) e per metà a dicembre (altrettanto). Naturalmente l’aliquota reale e l’importo finale dipendono sempre dalle delibere del proprio Comune, che vanno verificate caso per caso.
Come e quando pagare, ed errori da evitare
Il versamento del saldo IMU si effettua tramite modello F24, indicando il codice tributo corretto in base alla tipologia di immobile e il codice catastale del Comune in cui si trova. In alternativa, molti Comuni offrono la possibilità di pagare tramite il servizio online dell’Agenzia delle Entrate o attraverso i canali messi a disposizione dagli istituti di credito.
Chi preferisce semplificarsi la vita può anche scegliere di versare l’intero importo annuo in un’unica soluzione entro la scadenza di giugno, applicando le aliquote dell’anno precedente: in questo caso, se il Comune modifica le aliquote per il 2026, la differenza andrà comunque conguagliata entro il 16 dicembre.
Tra gli errori più comuni da evitare c’è l’utilizzo dell’aliquota sbagliata: per l’acconto vanno usate di norma le aliquote e le detrazioni dell’anno precedente, mentre il saldo di dicembre richiede il conguaglio sulle aliquote definitive pubblicate per l’anno corrente. Un secondo errore frequente riguarda gli immobili dimenticati, soprattutto pertinenze, quote ereditate, piccoli terreni o aree fabbricabili di cui talvolta si perde traccia.
Un terzo errore riguarda la compilazione dell’F24: codice Comune, codice tributo, anno di riferimento e casella “acconto/saldo” devono essere indicati correttamente, perché un errore in questi campi può generare contestazioni anche a distanza di anni.
Chi non rispetta la scadenza del 16 dicembre può comunque regolarizzare la propria posizione attraverso il ravvedimento operoso, versando l’imposta dovuta con sanzioni e interessi ridotti rispetto a quelli ordinari, calcolati in base al numero di giorni di ritardo. Conviene sempre muoversi rapidamente, perché la sanzione minima cresce progressivamente con il passare del tempo.
Cosa cambia rispetto agli anni precedenti
Le regole di fondo dell’IMU restano stabili anche per il 2026: doppia scadenza a giugno e dicembre, esenzione per l’abitazione principale non di lusso, aliquote decise a livello comunale entro i limiti nazionali. Le eventuali novità riguardano quindi principalmente le delibere locali: ogni Comune può decidere di modificare le proprie aliquote entro il 28 ottobre, e queste modifiche si riflettono esclusivamente sul saldo di dicembre, senza toccare retroattivamente l’acconto già versato a giugno.
Per questo motivo, prima di procedere al pagamento del saldo è sempre consigliabile controllare sul portale del Ministero dell’Economia e delle Finanze le aliquote effettivamente approvate dal proprio Comune per l’anno in corso, invece di affidarsi automaticamente a quelle usate in precedenza. Le differenze, anche piccole, possono incidere sull’importo finale, soprattutto per chi possiede più immobili nello stesso territorio.
Domande frequenti
Quando scade il saldo IMU 2026? Il saldo, o seconda rata, scade il 16 dicembre 2026. Se questa data coincide con un giorno festivo o prefestivo, la scadenza slitta al primo giorno lavorativo utile.
La prima casa paga l’IMU? No, l’abitazione principale non di lusso è esente dal 2014. Restano invece soggette all’imposta le abitazioni di lusso accatastate nelle categorie A/1, A/8 e A/9.
Come si calcola il saldo se il Comune ha cambiato le aliquote? Si calcola l’imposta annua totale con le aliquote definitive 2026 del Comune e si sottrae quanto già versato con l’acconto di giugno, calcolato con le aliquote 2025.
Cosa succede se non pago l’IMU entro il 16 dicembre? È possibile regolarizzare la posizione con il ravvedimento operoso, versando l’imposta dovuta insieme a sanzioni e interessi ridotti, calcolati in base al ritardo maturato.
Dove trovo le aliquote IMU del mio Comune? Le aliquote definitive per il 2026 sono pubblicate entro il 28 ottobre sul portale del Dipartimento delle Finanze del Ministero dell’Economia, consultabile gratuitamente online.
Conclusione
Il saldo IMU di dicembre non è solo un adempimento burocratico da segnare in agenda: è il momento in cui si scopre se il proprio Comune ha modificato le aliquote rispetto all’anno precedente, e quindi se l’importo da versare sarà superiore, uguale o inferiore a quello dell’acconto di giugno.
Verificare le delibere comunali con qualche settimana di anticipo, controllare di non aver dimenticato pertinenze o piccoli immobili e compilare correttamente il modello F24 sono i tre passaggi che permettono di arrivare al 16 dicembre senza sorprese e senza il rischio di sanzioni evitabili.